Antonio Gutiérrez Alonso

I.- INTRODUCCIÓN

Desde que ocupo mi actual puesto de trabajo y la responsabilidad que el mismo conlleva, entre las prioridades que me propuse desde hace mucho tiempo, estaba el hacer ver a mis jefes políticos la importancia que tiene llevar a cabo pequeñas actuaciones, y sus resultados con el paso del tiempo en el decoro, embellecimiento y salubridad en general, de determinadas zonas urbanas. Y no sólo en las zonas de las periferias urbanas que históricamente son las que padecen más la dejadez, sino también en los centros urbanos, zonas que en los últimos años y sobre todo en los determinados pueblos han experimentado una “degeneración” estructural importante, fundamentalmente por la dejadez y abandono de inmuebles, pasando muchos de auténticas situaciones de abandono a esperpénticas situaciones de ruina urbanística y otros a ser objeto del fenómeno «ocupa» por colectivos no muy deseados por la vecindad.   

          En esa dinámica, uno de los fenómenos que más me impactó hace tiempo, fue el descubrimiento de la corriente nacida en los Estados Unidos y que tiene su origen en la denominada “Teoría de las ventanas rotas”.  A finales de los años 60 del anterior siglo, desde la Universidad de Stanford y a las órdenes del Prof. Zimbardo se llevó a cabo el célebre experimento de psicología social consistente en dejar abandonados dos coches idénticos en barrios distintas de diferentes ciudades de Estados unidos, en el Bronx de Nueva York y otra en la zona rica y tranquila de Palo Alto de California. Pueden encontrar más al respecto en este link:   http://www.gestiondelriesgo.com/artic/reflex/8168.htm y de forma extensa se cuenta que ocurrió.

George L. Kelling y Catherine Coles publicaron en el año 1996 el libro de criminología y sociología “Arreglando Ventanas Rotas”, que fundamentalmente habla sobre el crimen y las estrategias para contenerlo o eliminarlo.

            Conforme a todo lo anterior, Rudolph Giuliani en su época de alcalde de Nueva York en los años 90, impulsó su política de “tolerancia cero”, el fundamento de la misma fue muy simple:

“Consideren un edificio con una ventana rota. Si la ventana no se repara, los vándalos tenderán a romper unas cuantas más. Finalmente, quizás hasta irrumpan en el edificio; y, si está abandonado, es posible que lo ocupen ellos y que prendan fuego dentro.

O consideren una acera o una banqueta: se acumula algo de basura; pronto, más basura se va acumulando; con el tiempo, la gente acaba dejando bolsas de basura de restaurantes de comida rápida o hasta asaltando coches.

Muchos ciudadanos pensarán que el crimen, sobre todo el crimen violento, se multiplica, y consiguientemente modificarán su conducta. Usarán las calles con menos frecuencia y, cuando lo hagan, se mantendrán alejados de los otros, moviéndose rápidamente, sin mirarles ni hablarles. No querrán implicarse con ellos. Para algunos, esa atomización creciente no será relevante, pero lo será para otros, que obtienen satisfacciones de esa relación con los demás. Para ellos, el barrio dejará de existir, excepto en lo que se refiere a algunos amigos fiables con los que estarán dispuestos a reunirse”.

El resultado de la política de Giuliani, fue que además de conseguir mejorar increíblemente la imagen urbana de la ciudad, durante los diez años siguientes, la tasa de criminalidad y de delincuencia se redujo a niveles nunca visto en Nueva York.

Salvando las diferencias, me propuse aplicar a raja tabla y con “tolerancia cero” la dejadez, abandono y situación de ruinas de todos y cada uno de los inmuebles, fachadas y calles del municipio donde actualmente trabajo y tengo la responsabilidad de la jefatura de servicio de urbanismo. Aunque no llevamos mucho tiempo llevando a cabo las actuaciones, los resultados son ya visibles, lo único que trato de evitar es que una ruina traiga más ruina, que eso conduzca a una mala imagen y deplorable estado de una calle cualquiera, y de ahí al barrio entero, y así sucesivamente hasta hacer inviable, poco o nada atractiva la habitabilidad en determinadas zonas del municipio, incluso en todo el municipio.

Todo lo dicho hasta ahora, está muy bien, pero nada tiene que ver con el asunto jurídico que nos trae en el presente documento, aunque si es la puerta que me ha conducido hasta el mismo. La cuestión es otra, y tiene sus efectos jurídicos y económicos en el ámbito local, aunque nadie desde el legislador estatal haya pensado en ello, durante todo el espacio histórico que se ha legislado al respecto.

El mes pasado, al consultar los datos catastrales de un inmueble objeto de un expediente de ruina urbanística, y a los efectos de tomar los datos de sus titulares para notificarles la obligatoriedad de llevar a cabo las actuaciones informadas por el arquitecto municipal, me doy cuenta que el certificado catastral me dice que el titular del 100% inmueble en cuestión es “XX123 Fondo de Titulación de Activos” -nombre ficticio- con su NIF y domicilio social.

Me puse a averiguar qué demonios era un Fondo de Titulización de Activos –en adelante FTA- y a ver con que persona del FTA podría contactar para que acometieran las actuaciones oportunas en el inmueble ruinoso. Iluso de mí.

En primer lugar, en labor de búsqueda de datos, lo que me encuentro es la información que me da la web de Bolsas y Mercados Españoles de Renta Fija S.A., donde aparece un folleto de emisión del denominado “XX123 Fondo de Titulización de Activos” – en adelante FTA-, identificando a una entidad bancaria como “Agente Financiero”, otras entidades bancarias extranjeras como “Entidades Directoras” y otras tantas como “Entidades Aseguradoras y Colocadoras”. Además, a continuación, el folleto, manifiesta que:

“Constituye un patrimonio separado, sin personalidad jurídica que, de conformidad con el Real Decreto 926/1998, de 14 de mayo, por el que se regulan los fondos de titulación de activos y las sociedades gestoras de fondos de titulación (en adelante RD 926/1998) será gestionado por una sociedad gestora de titulación. El Fondo sólo responderá de sus obligaciones frente a sus acreedores con su patrimonio.

                La Sociedad Gestora desempeñará para el Fondo aquellas funciones que se le atribuyen en el RD 926/1998, así como la defensa de los intereses de los titulares de los Valores como gestora de negocios ajenos, sin que exista ningún sindicato de tenedores de Valores. De esta forma, la capacidad de defensa de los intereses de los titulares de los Valores, depende de los medios de la Sociedad Gestora”

La primera cuestión que me surge al leer lo anterior, es obvia, si el FTA no tiene personalidad jurídica, ¿cómo se ha inscrito la titularidad de ese bien en el Catastro, y en el Registro de la Propiedad?, ¿y los impuestos, tanto locales como autonómicos que se generan sobre los negocios jurídicos que tienen como objeto eses inmueble?, y lo que es peor, en comparación con el resto de ciudadanos que cumplen fielmente sus obligaciones tributarias, ¿en caso de impago como se actúa contra ellos?, y además ¿están pagando los impuestos municipales? Invito a los responsables tributarios y autoridades políticas municipales a que lo comprueben, igual se llevan una sorpresa.  Son algunas cuestiones que me van surgiendo, amén de la principal para mí en ese momento, ¿y a quien me dirijo yo para que lleve la actuación urbanística en el inmueble en ruina?

Todas esas cuestiones y otras muchas se me iban planteando y me obligaban a seguir buscando información e indagando, puesto que me parecía un asunto interesante, pensando sobre todo en cuantos miles de inmuebles se encontrarán en similar situación en toda España y los efectos jurídicos y económicos  que pudieran tener en el ámbito municipal.

Otra de las cuestiones que se me planteaban, era en torno al término compuesto por las palabras “Fondo de Titulización de Activos”,  conceptualmente se me escapaba la situada en medio. Pues bien, según la web del Banco de España, se entiende por “Titulización de Activos”:

Una operación o sistema en virtud del cual una entidad que está separada del originador o de la empresa de seguro o reaseguro, y que se ha creado o sirve para la operación o el sistema, emite instrumentos de financiación destinados a inversores, dándose una o varias de las circunstancias siguientes:

• un activo o conjunto de activos o una parte de ellos se transfiere a una entidad que está separada del originador y que se ha creado o sirve para la operación o el sistema, sea mediante la transferencia por el originador de la titularidad legal o real de esos activos, sea por subparticipación del originador o mediante subparticipación;
• el riesgo de crédito de un activo o conjunto de activos o una parte de ellos se transfiere, mediante derivados de crédito, garantías u otro mecanismo similar, a los inversores en los instrumentos de financiación emitidos por una entidad que está separada del originador y que se ha creado o sirve para la operación o sistema;
• los riesgos de seguro se transfieren de una empresa de seguro o reaseguro a una entidad separada que se ha creado o sirve para la operación o sistema, de modo que la entidad financia plenamente su exposición a esos riesgos mediante la emisión de instrumentos de financiación y los derechos de reembolso de los inversores en estos instrumentos se subordinan a las obligaciones de reaseguro de la entidad.

Como siempre España, copiando las peores prácticas del mundo anglosajón, nunca las buenas, que las hay, en calidad y en cantidad, sobre todo en el ámbito local, y a nivel de función pública municipal, pero nada, nos empeñamos en copiar lo peor, y de los peores sectores, como en el presente caso y luego pasa lo que pasa.

II.- ORIGEN DE LOS FONDOS DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS –FTA- Y FONDOS DE TITULIZACIÓN HIPOTECARIA –FTH-.

El origen de los FTH tiene su antecedente inmediato en la ya derogada Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva, así como en el también derogado reglamento que la desarrollaba, y que se aprobó por el  Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre.

Posteriormente, se aprobó la Ley 19/1992 de 7 de julio, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria de Titulización Hipotecaria –en adelante LRSFIITH– que vendrían a dar cobertura legal al régimen fiscal y financiero de las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria, fundamentalmente fijando unos tipos reducidos en el Impuesto sobre Sociedades para los Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria que invirtieran exclusivamente en viviendas u otros bienes inmuebles para su arrendamiento posterior, además dotar a dicho Fondos de un régimen jurídico en el plano financiero y finalmente, regulando por primera vez en España los llamados “Fondos de Titulización Hipotecaria” como agrupaciones de participaciones hipotecarias distinguiéndose en cuanto a su configuración jurídica y financiera de los Fondos de Inversión Mobiliaria. A tenor del contenido de la exposición de motivos de esta LRSFIITH, la aportación que hace es “transformar en valores de renta fija homogéneos, estandarizados y, por consiguiente, susceptibles de negociación en mercados de valores organizados, los conjuntos de participaciones en préstamos hipotecarios que adquieran de entidades de crédito. Ello permitirá a éstas una más fácil movilización de los préstamos hipotecarios que otorguen, lo que estimulará la competencia entre ellas, permitirá su mayor especialización en las diversas funciones inherentes al otorgamiento y posterior administración de los créditos hipotecarios y, en consecuencia, contribuirá a abaratar los préstamos para adquisición de vivienda”.

El inicio real por tanto de los FTH lo tenemos en la Ley 19/1992 LRSFIITH, pero en este primer hito, aún no encontramos los FTA. En el artículo  6º de esa  LRSFIITH, se no nos dice que la constitución de los FTH se llevará a cabo por “Sociedades Gestoras de FTH”, que a su vez pueden tener a su cargo la administración y representación legal de uno o más FTH. Dichas Sociedades Gestoras de FTH requieren  para su creación la autorización del Ministro de Economía y Hacienda, previo informe de la CNMV, quedando expuestas al régimen de inspección y supervisión de dicho organismo.

Y en el artículo 5º de la  misma LRSFIITH, se conceptualiza por  primera vez lo que son los FTH, definiendo en su apartado 1º lo que son dichos Fondos, de la siguiente manera: “agrupaciones de participaciones hipotecarias”, y en segundo lugar, se recoge la función principal del FTH, esto es, la “emisión de valores regulados en ese artículo” , además nos concreta la definición del FTH declarando el precepto que: “Los Fondos constituirán patrimonios separados y cerrados, carentes de personalidad jurídica, que, sin perjuicio de lo dispuesto en el número 7, estarán integrados, en cuanto a su activo, por las participaciones hipotecarias que agrupen y, en cuanto a su pasivo, por valores emitidos en cuantía y condiciones financieras tales que el valor patrimonial neto del Fondo sea nulo.

Seguidamente, nos da las notas características y elementos principales del FTH, a saber, que la administración y representación legal de los Fondos corresponderá a las Sociedades gestoras que los hubiesen creado, que deberán de formalizarse en escritura pública, escritura donde deberá de plasmarse el contenido mínimo establecido en el apartado 2 de artículo 5º de la LRSFIITH y sometida a verificación y registro posterior por la CNMV.

Tanto el artículo 5 como el 6 citados de la Ley 19/1992 serán derogados por la disposición derogatoria contenida en la Ley 5/2015, de 27 de abril, derogando todo el régimen jurídico contenido en dichos artículos, salvo para los fondos de titulización hipotecaria que se hubiesen constituido con anterioridad a la aprobación de esta Ley.  Dicha Ley 5/2015 será objeto de análisis seguidamente.

En el BOE de 15 de abril de 1994 se publica la Ley 3/1994 de 14 de abril, por la que se adapta la legislación española en materia de entidades de crédito a la Segunda Directiva de Coordinación Bancaria y se introducen otras modificaciones relativas al sistema financiero. Esta Ley, mediante la cual se traspone al ordenamiento español la Segunda Directiva de Coordinación Bancaria (89/646/CEE), que se dice, es pieza clave de la creación en el seno de la Unión Europea del Mercado Financiero Único. Se viene a establecer un estricto régimen de control administrativo de las participaciones accionariales significativas en entidades de crédito, se traspone a nuestro derecho los preceptos de la Directiva relativos al carácter rigurosamente reservado de las informaciones obtenidas por las autoridades en el ejercicio de funciones de supervisión de las entidades de crédito, la Ley 3/1994, contiene un nutrido número de disposiciones adicionales que introducen mejores técnicas en la normativa aplicable a ciertos mercados e instituciones financieras (entidades capital-riesgo), el régimen de garantías en los  mercados oficiales de futuros y opciones y finalmente con la disposición derogatoria, se completa la reforma iniciada con la Ley 25/1991, por la que se establece una nueva organización de las entidades de crédito de capital público estatal, derogando expresa e íntegramente el capítulo de la antigua Ley de Crédito Oficial relativo a las entidades de crédito.

Todo lo anterior que a modo de resumen viene contenido en la exposición de motivos de la meritada Ley 3/1994, está muy bien, sino fuera porque falta un dato muy relevante y que tiene relación con el objeto del presente artículo, esto es, que en su disposición adicional quinta, hace referencia a los FTH regulados en la Ley 19/1992 antes citados, manifestando dicha DA:

1º- Que los  FTH tendrán el carácter de títulos hipotecarios de la Ley 2/1981 de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario.

2º- El Gobierno, previo informe de la CNMV y del Banco de España, podrá extender el régimen previsto para la titulización de participaciones hipotecarias en los artículos 5 y 6 de la Ley 19/1992, de 7 de julio, con las adaptaciones y cambios que resulten precisos, a la titulización de otros préstamos y derechos de crédito, incluidos los derivados de operaciones de «leasing», y los relacionados con las actividades de las pequeñas y medianas empresas.

Los fondos que se autoricen al amparo de la normativa que se dicte se denominarán Fondos de Titulización de Activos (FTA).

3º-Le da la siguiente nueva redacción al apartado 1º del artículo 8 de la Ley 14/1985, de 29 de mayo, de Régimen Fiscal de determinados Activos Financieros:

1. No estarán sometidos a retención los intereses y demás contraprestaciones por la cesión de capitales ajenos, en los casos siguientes:

a) Los rendimientos de los títulos emitidos por el Tesoro o por el Banco de España que constituyan instrumento regulador de intervención en el mercado monetario, así como los rendimientos de los Pagarés del Tesoro.

4º- A los FTA, les serán de aplicación, en relación con los préstamos y demás derechos de crédito que adquieran, el régimen que en favor de los titulares de las participaciones hipotecarias se contempla en el párrafo final del artículo 15 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

5º- Reglamentariamente se regulará el régimen jurídico de las Sociedades Gestoras de los Fondos de Titulización, quienes podrán asumir tanto la administración y representación legal de los Fondos de Titulización Hipotecaria previstos en la Ley 19/1992, de 7 de julio, como la de los Fondos de Titulización de Activos. Las Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización Hipotecaria actualmente existentes podrán transformarse en Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización en los plazos y con cumplimiento de las condiciones que se determinen reglamentariamente.

Por lo tanto el origen de los FTA está en está en esa Disposición Adicional Quinta de la Ley 19/1992, cuando en su apartado 2ª dispone que se denominarán FTA aquellos fondos que se autoricen por el Gobierno, previo informe de la CNMV y Banco de España, a la titulación de otros préstamos y derechos de crédito, incluidos los derivados de operaciones de «leasing», y los relacionados con las actividades de las pequeñas y medianas empresas, a los que se le aplicará el régimen jurídico previsto para la titulización de participaciones hipotecarias previsto en los artículos 5 y 6 de la Ley 19/1992, de 7 de julio.

Posteriormente, a efectos reglamentarios, el Gobierno de España, aprobó el RD 926/1998, de 14 de mayo, por el que se regulaban los fondos de activos y las sociedades gestoras de fondos de titulación. Este RD 926/1998 significaba una continuación en cuanto a la regulación jurídica llevada a cabo hasta el momento, de las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y fondos de titulación hipotecaria, además de una concreción jurídica del proceso de titulización hipotecaria de los nuevos tipos de créditos y préstamos susceptibles de ser titulizados.

Ese RD 926/1998 manteniendo el esquema fiduciario de patrimonios sin personalidad jurídica, determinaba los elementos y bases de los FTA. En primer lugar el RD 926/1998 seguía manteniendo el anterior concepto que tenía la  Ley 19/1992 LRSFIITH para los FTH, es decir, “activos son patrimonios separados, carentes de personalidad jurídica”, si bien este RD establece en su artículo 1 como concepto el tenor literal que se expone a continuación:

1. Los fondos de titulización de activos son patrimonios separados, carentes de personalidad jurídica, integrados, en cuanto a su activo, por los activos financieros y otros derechos (en adelante, activos) que agrupen y, en cuanto a su pasivo, por los valores de renta fija que emitan y por préstamos concedidos por entidades de crédito. Con carácter general, la financiación con valores deberá ser superior al 50 por 100 del pasivo, salvo que concurran causas financieras, técnicas, jurídicas o de mercado que justifiquen un porcentaje menor y se acredite en el momento de la constitución del fondo.

Asimismo, podrán integrar su pasivo con aportaciones de inversores institucionales, a quienes corresponderá el derecho al remanente que, en su caso, se produzca con ocasión de la liquidación del fondo, una vez satisfechos los derechos de crédito de los restantes acreedores. A estos efectos, se considerarán inversores institucionales los mencionados en el artículo 7.1. párrafo a) del Real Decreto 291/1992, de 27 de marzo, sobre emisiones y ofertas públicas de venta de valores.

2. En lo no contemplado en el presente Real Decreto, a los fondos de titulización de activos se les aplicarán las reglas contenidas para los fondos de titulización hipotecaria en la Ley 19/1992, de 7 de julio, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, en tanto resulten de aplicación, atendiendo a su naturaleza específica.

A continuación del artículo 1, el resto del articulado del RD 926/1998 establecía y regulaba qué elementos y como se podrá conformar el activo y pasivo del FTA. Establecía los requisitos que debían cumplir las cesiones de créditos a un FTA, distinguía entre las distintas clases de FTA (abiertos, cerrados),  determinaba los requisitos de constitución de los FTA, objeto social, extinción, etc…

Dicho RD 926/1998 fue derogado por el apartado h) de la Disposición Derogatoria  de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial.

Además, en 2009 la CNMV aprobó en 2009, la Circular 2/2009 de 25 de marzo, sobre normas contables, cuentas anuales, estados financieros públicos y estados reservados de información estadística de los fondos de titulación. Dicha Circular fue modificada por la Circular 4/2010 de 14 de octubre.

III.- PROBLEMÁTICA CON LAS INSCRIPCIONES REGISTRALES DE LOS  INMUEBLES Y DERECHOS REALES A FAVOR DE LOS FTA.

            Todo este movimiento financiero de creación de FTH y FTA tenía un problema, no precisamente fácil de resolver, consistente en la imposibilidad de que se llevaran a cabo las inscripciones en el Registro de la Propiedad, y en el Catastro de los bienes inmuebles que quedaban aportados a dichos Fondos, dado que en la normativa que los regulaba, los conceptualizaban como entidades sin personalidad jurídica, lo que hacía imposible el acceso al Registro de cualquier inscripción a su favor.

            Para eliminar esas trabas, la maquinaria del Estado se puso a funcionar, primeramente, en el año 1998 se llevó a cabo por el Gobierno, la aprobación del RD 1867/1998 de 4 de septiembre, por el que se aprueba una modificación de varios artículos del Reglamento Hipotecario.

 Si nos centramos en la nueva redacción que el citado RD 1867/1998 le da al artículo 11 de dicho Reglamento,  nos encontramos con la siguiente:

“No serán inscribibles los bienes inmuebles y derechos reales a favor de entidades sin personalidad jurídica.

Los bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido.

Podrán inscribirse cesiones y adjudicaciones de bienes inmuebles y derechos reales a favor de las comisiones de acreedores, sin necesidad de expresar su composición, acordadas en convenios que pongan fin a suspensiones de pagos, concursos o quiebras, identificándose en el asiento el auto judicial de homologación del convenio. Tales inscripciones no serán oponibles a los acreedores que acrediten haber ejercitado su derecho de abstención mediante certificación judicial.

Serán susceptibles de inscripción los bienes inmuebles y derechos reales pertenecientes a fondos, sean fondos de pensiones, de inversión interior o exterior, de titulización hipotecaria, o de titulización de activos. El acta de inscripción se practicará a favor de dichos fondos como bienes del patrimonio de los mismos.

También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.»

Como se puede observar, si bien se mantenía la prohibición contenida en la Ley Hipotecaria de llevar a cabo inscripciones en el Registro a favor de entidades sin personalidad jurídica (como lo son los FTH y FTA),  seguidamente se permite la inscripción de bienes inmuebles y derechos reales pertenecientes a fondos, ya sean de pensiones, de inversión interior o exterior, de titulización hipotecaria o de activos.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, publicada en BOE nº 79 de 2 de abril de 2001, https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2001-6394 , declaró la nulidad entre otros preceptos el del artículo primero del Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, en cuanto modifica y redacta los artículos 6, 11, párrafos segundo, tercero, cuarto y quinto; 13, párrafos primero, segundo y tercero, 16.1 y 2. b), 17, 18, 51, regla cuarta, párrafos tercero a último inclusive, 68, párrafos tercero y cuarto, 97, párrafos segundo, salvo su último inciso, 177, párrafo segundo, 298.1, párrafos quinto y sexto, 298.3, párrafo último, 298.4, párrafos primero y segundo, 334.3, 355.1 y 3, 386, 387, 388, 391 y 399 del Reglamento Hipotecario. Por lo tanto declarada la nulidad de esa nueva redacción del artículo 11 del Reglamento Hipotecario, por la Sentencia del Tribunal Supremo, el artículo 11 del RH queda redactado de la siguiente manera, tal y como está hoy vigente:

Artículo 11 Reglamento Hipotecario

No serán inscribibles los bienes inmuebles y derechos reales a favor de entidades sin personalidad jurídica.

Por lo tanto, el problema que parecía solucionado, vuelve a surgir.

En el año 2010 el Gobierno vuelve a aprobar otra norma, esta vez con especial relevancia y trascendencia,  el denominado Real Decreto Ley 6/2010 de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo -en adelante RDL 6/2010. El artículo 27 de dicha norma  añadió un nuevo párrafo al apartado 2ª de la DA 5º de la Ley 3/1994 de 14 de abril, en virtud de la cual se facultaba a los FTH y FTA para poder ser titulares de bienes inmuebles que fueran percibidos en pago de principal, intereses o gastos de las participaciones hipotecarias, certificados de transmisión de hipoteca, activos, permitiendo la inscripción a su favor en el Registro de la Propiedad de los inmuebles así adquiridos.

El artículo 27 antes citado dispone textualmente:

Artículo 27. Consideración de los fondos de titulización como titulares registrales.

Se añade un nuevo párrafo al apartado 2 de la disposición adicional quinta de la Ley 3/1994, de 14 de abril, por la que se adapta la Legislación española en materia de Entidades de Crédito a la Segunda Directiva de Coordinación Bancaria y se introducen otras modificaciones relativas al Sistema Financiero, con la siguiente redacción:

«Los Fondos de Titulización Hipotecaria y Fondos de Titulización de Activos podrán ser titulares de cualesquiera otras cantidades, inmuebles, bienes, valores o derechos que sean percibidos en pago de principal, intereses o gastos de las participaciones hipotecarias, certificados de transmisión de hipoteca, activos financieros u otros derechos de crédito que se hubieren agrupado en su activo, por resolución de cualquier procedimiento judicial o extrajudicial iniciado para el cobro de tales derechos de crédito; en particular y sin ánimo limitativo, por producto del remate de procedimientos de ejecución de garantías hipotecarias o no hipotecarias, por la enajenación o explotación de los inmuebles o bienes o valores adjudicados o dados en pago o, como consecuencia de las citadas ejecuciones, en administración y posesión interina de los inmuebles, bienes o valores en proceso de ejecución. La inscripción de los bienes inmuebles pertenecientes a los Fondos de Titulización en el Registro de la Propiedad y de cualesquiera otros bienes en los registros que correspondan, se podrá efectuar a nombre de los mismos.»

Este nuevo texto legal supone una novedad en todo el régimen jurídico previsto hasta el momento para los llamados FTA y FTH, puesto que es la primera vez que se reconoce y regula en una norma con rango de Ley la posibilidad de que un FTA o un FTH puedan ser titulares de bienes inmuebles.

En 2015 el Gobierno aprueba la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de financiación empresarial, en adelante -LFFE-. Esa Ley de 2015 no sólo derogó el RD 926/1998, sino también el artículo 27 del anterior Real Decreto Ley 6/2010 de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo. Recuérdese que ese artículo 27 citado, intitulado “Consideración de los fondos de titulación como titulares registrales”,  añadía la nueva redacción de la disposición adicional quinta de la Ley 3/1994 de 14 de abril, introduciendo por primera vez la posibilidad de que los FTA y FTH  pudieran ser titulares de cualesquiera otras cantidades, inmuebles, bienes, valores o derechos…./..”

La nueva Ley 5/2015, aún vigente, en su artículo 16 regula el denominado “Activo de los fondos de titulación” donde define y concreta los elementos que podrán incorporarse al activo de un FTA: derechos de créditos que figuren en el activo del cedente, derechos de crédito futuros que constituyan ingresos o cobros de magnitud conocida o estimada y cuya transmisión se formalice contractualmente de modo que quede prohibida de forma inequívoca y fehaciente, la cesión de la titularidad. Igualmente regula la posibilidad de que los FTA puedan adquirir la titularidad de activos por cualquier modo, bien sea a través de su cesión, su adquisición, su suscripción en mercados primarios o a través de cualquier modo admitido en Derecho. Manifiesta que podrán inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulación, así como inscribir la propiedad y otros derechos reales sobre cualesquiera otros bienes pertenecientes a los fondos de titulización en los registros que correspondan. Finalmente señala la LFFA que a los FTA les será de aplicación en relación con los préstamos y demás derechos de crédito que adquieran, el régimen que en favor de los titulares de las participaciones hipotecarias se contemplan en el párrafo final del artículo 15 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario.

Además el artículo 17 de la Ley 5/2015 regula el régimen jurídico de la “Transmisión de activos” para continuar en los siguientes artículos estableciendo la regulación jurídica del resto de elementos que ya se contemplaban en el RD 926/1998.

Las primeras solicitudes de inscripciones de inmuebles en los Registros de la Propiedad, se encontraron con el problema de resoluciones registrales que calificaban negativamente la solicitud de inscripción de inmuebles a favor de los FTA o FTH, en tanto en cuanto se encontraban con dos importantes obstáculos para ello, el primero, la falta de personalidad jurídica de los FTA, y el segundo, la composición del activo de los mismos, ya que en un primer momento su regulación legal no contemplaba la posibilidad de que los bienes inmuebles formaran parte de dicho activo.

Ya hemos visto como se llevó a cabo el intento de modificación del artículo 11 del Reglamento Hipotecario, y como terminó siendo anulado por sentencia del Tribunal Supremo. Pero es que no queda ahí la cosa, porque mediante la  Ley 13/2015 de 24 de junio se llevó a cabo la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro Inmobiliario, de la manera que se explica a continuación.

Con anterioridad a dicha reforma, la Ley Hipotecaria en su artículo 9, regulaba las circunstancias que debía contener la inscripción que se hiciera en el Registro, expresando entre otras circunstancias la establecida en el apartado cuarto de dicho artículo 9: “La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción”, obviamente eso dificultaba la inscripción de bienes inmuebles o derechos sobre los mismos de entes sin personalidad jurídica propia, tal y como se define en la normativa de aplicación a los FTA. Por eso, se llevó a cabo la modificación de la redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria a través de la Ley 13/2015, porque sin dicha modificación, hubiera sido imposible que los Registros de la Propiedad hubieran llevado a cabo la inscripción de inmuebles a favor de los FTA, aunque en las leyes que los regulaban y que se han expuesto anteriormente se les reconociera la posibilidad de inscribir a su favor los bienes inmuebles.

La cosa cambia a partir de 2015, ya que la Ley 13/2015, modifica la redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria dándole la siguiente redacción al apartado e) de dicho artículo para establecer los requisitos que deben de contener la inscripción registral:

e) La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y derechos reales de las uniones temporales de empresas serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que se acredite, conforme al artículo 3, la composición de las mismas y el régimen de administración y disposición sobre tales bienes, practicándose la inscripción a favor de los socios o miembros que las integran con sujeción al régimen de administración y disposición antes referido. También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

En cualquier momento, el titular inscrito podrá instar directamente del Registrador que por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, dirección electrónica a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrónicas y telemáticas relativas al derecho inscrito. Las comunicaciones a través de medios electrónicos y telemáticos serán válidas siempre que exista constancia de la transmisión y recepción, de sus fechas y del contenido íntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma auténtica o fehaciente al remitente y al destinatario de las mismas.

Como se puede observar, el problema ya estaba resuelto, y a partir de entonces difícilmente, algún Registro de la Propiedad podría denegar la inscripción del inmueble a favor de un FTA o un FTH que tienen en sus activos bienes inmobiliarios porque se cedieron en garantía de los créditos cedidos a los fondos y por supuesto.  Igualmente se podría llevar a cabo la inscripción en el Catastro. Los requisitos que van a exigirse para llevar a cabo la inscripción, básicamente serán que la escritura de constitución del FTA y las circunstancias de la Sociedad Gestora que lo administre y represente, que el préstamo o crédito  hipotecario ejecutado o en cuyo pago se da el inmueble ha sido cedido al FTA mediante la emisión de participaciones hipotecarias –FTH-, o certificados de transmisión de hipoteca –FTA-. Igualmente en la escritura de constitución del FTH o FTA deberá constar que el préstamo hipotecario corresponde cada certificado de transmisión de hipoteca emitido.

Ejemplo: Resolución de la D.G.R.N. de 1 de agosto de 2014 (BOE 6 de octubre) estima el recurso frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de El Vendrell a inscribir a favor de un FTA la dación en pago del inmueble gravado con una hipoteca, préstamo hipotecario que fue «cedido» por parte de BBVA a favor del citado fondo mediante su titulización.

IV.- EFECTOS EN EL ÁMBITO LOCAL

Visto todo lo anterior, es una prueba palmaria de cómo se puede mover la maquinaria del Estado para eliminar todas la barreras posibles para la consecución de un objetivo. Está bien que se lleven a cabo reformas legales por los distintos Gobiernos de España, y de diferentes signos políticos para solventar el problema a las entidades bancarias de este país con las hipotecas incobrables pero, por ejemplo, por resolver unos, se crean otros, porque sinceramente no se qué está pasando con el pago del IBI de esos inmuebles, por ejemplo. Sinceramente creo que es de difícil cobro para cualquier ayuntamiento, más si es pequeño, de hecho dudo que lo estén pagando y dudo que los ayuntamientos inicien o puedan concluir vías de apremio para su cobro y si lo hacen, éstas terminen satisfactoriamente.

Pero además en el supuesto de que no se pague, ¿contra quién se ejerce la vía ejecutiva? ¿Cómo se embarga a una entidad que la  propia Ley no le reconoce personalidad jurídica pero sí potestad para inscribir a su favor bienes inmuebles y derechos reales?, y en otra orden de cosas en el caso de cesión de bienes entre fondos o transmisión de estos. ¿Qué pasa otros impuestos que también se generan como por ejemplo el de plusvalías? Los ciudadanos normales, si traspasan un inmueble ya sabemos lo que pasa, aquí se transmiten y ceden los bienes, derechos, etc….y no pasa nada al respecto.

Entiendo que de todo eso debería responder la “Sociedad Gestora”, pero ninguna norma al respecto lo deja claro, y muchas veces resulta más que difícil encontrar a estas Sociedades Gestoras, no les digo nada, si las mismas son extranjeras, puesto que como en el caso que me trae aquí, el único dato que tengo por certificación catastral es el del FTA, entidad sin personalidad jurídica, y además la inscripción del bien en el Registro de la Propiedad no está hecho a favor de la Sociedad Gestora, sino a favor del propio FTA, con lo cual se dificulta aún más la acción de embargo por la  entidad local.

A mayor abundamiento, si yo le mando la orden de ejecución urbanística al FTA, sinceramente creo que estoy perdiendo el tiempo, por lo que tendré que enviarla a la Sociedad Gestora, y encomendarme a todos los santos.

Como siempre, en este país para con los que defienden el municipalismo, es todo mentira, una falsedad en el tiempo, ni los propios alcaldes, ni las federaciones de municipios en ámbito local o nacional, ni por supuesto los políticos que nos representan en las cortes generales. El municipalismo no existe, sólo se acuerdan de él para darle las competencias que no quieren otros, cada vez con menos recursos, y para mantenerle en el fondo de la estructura piramidal territorial y administrativa, puesto que siempre tiene que ver alguno en la parte más baja.

GRANADA A 28 DE MARZO DE 2021

ANTONIO  GUTIÉRREZ ALONSO