-RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDAS PROTEGIDAS EN LOS ÁMBITOS DE DESARROLLO URBANÍSTICO ANDALUCÍA-
| SUPUESTO DE HECHO: Procedimiento de aprobación de un Plan Especial de Reforma Interior para el desarrollo de una unidad de ejecución donde se configura una área de reforma interior, de un PGOU aprobado con anterioridad a la LOUA y no adaptado a la misma. CUESTIÓN: ¿Se le debe de exigir al PERI la reserva del 30% de la edificabilidad residencial destinada a vivienda protegida? RESPUESTA DE LA DELEGACIÓN PROVINCIAL DE LA CONSEJERÍA DE FOMENTO: SI, conforme a la aplicación: 1º) En primer lugar. lo establecido en el artículo 3 de la Ley 13/2005, y su disposición transitoria única; 2º) En segundo lugar conforme a la Instrucción 10/2019 de la Dirección General de Ordenación del Territorio y Urbanismo; 3º) Y en tercer lugar conforme a lo establecido en el artículo 17.8 de la LOUA. ¿ES CORRECTO? Pues no. Pasamos seguidamente a justificarlo acudiendo a todas y cada una de las referencias en las que las distintas Delegaciones Territoriales de la Consejería de Fomento fundamenta sus informes para requerir dicha reserva en los instrumentos de planeamiento. |
I.- PREÁMBULO
El Art.10.1.A. b) de la LOUA, debe su redacción actual a la Ley 2/2012, de 30 de enero, de modificación de la LOUA, redacción a la que se llega finalmente, tras varias modificaciones previas, principalmente la que introdujo el artículo 23 de la Ley 13/2015, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo, que a su vez también dictó una Disposición Transitoria Única para establecer el régimen transitorio de la exigencia de la reserva del 30% de edificabilidad residencial en los instrumentos de planeamiento, D.T., que se mantiene hasta hoy, como luego se verá, aunque la redacción actual del artículo 10.1.A.b) LOUA ya no es el que introdujo la citada Ley 13/2015, como se ha dicho al inicio.
El tenor literal de artículo 10.1.A.a) y b) LOUA es el siguiente:
1. Los Planes Generales de Ordenación Urbanística establecen la ordenación estructural del término municipal, que está constituida por la estructura general y por las directrices que resulten del modelo asumido de evolución urbana y de ocupación del territorio. La ordenación estructural se establece mediante las siguientes determinaciones:
A) En todos los municipios:
a) La clasificación de la totalidad del suelo con delimitación de las superficies adscritas a cada clase y categorías de suelo adoptadas de conformidad con lo establecido en los artículos 44, 45, 46 y 47 de esta Ley, previendo el crecimiento urbano necesario para garantizar el desarrollo de la ciudad a medio plazo.
b) En cada área de reforma interior o sector con uso residencial, las reservas de los terrenos equivalentes, al menos, al treinta por ciento de la edificabilidad residencial de dicho ámbito para su destino a viviendas protegidas, en los términos previstos en el Plan Municipal de Vivienda y Suelo, que podrá aumentar este porcentaje para atender las necesidades del municipio.
Si, del estudio de las necesidades presentes y futuras de la población, el Plan Municipal de Vivienda y Suelo arroja una demanda de vivienda protegida acogida al Plan Andaluz de Vivienda y Suelo inferior al porcentaje de reserva establecido en el párrafo anterior, la diferencia hasta alcanzar éste deberá destinarse a viviendas sujetas a algún régimen de protección municipal que, al menos, limite su precio máximo en venta o alquiler y establezca los requisitos que han de cumplir los destinatarios de las mismas, en el marco de lo establecido en la legislación reguladora del derecho a la vivienda en la Comunidad Autónoma de Andalucía. Dicho régimen de protección municipal deberá quedar establecido en el citado Plan municipal.
En el supuesto de ausencia de Plan Municipal de Vivienda y Suelo, o de falta de previsión en el mismo del régimen de protección municipal referido en el párrafo anterior, la reserva de vivienda protegida, a la que hace referencia este apartado, será como mínimo del treinta por ciento, destinándose íntegramente a viviendas protegidas acogidas al Plan Andaluz de Vivienda y Suelo.
En ningún caso computará como reserva de vivienda protegida la edificabilidad asignada a alojamientos transitorios de promoción pública que se implanten en suelo de equipamiento público.
El Plan General de Ordenación Urbanística podrá eximir total o parcialmente de esta obligación a sectores o áreas de reforma interior concretos que tengan una densidad inferior a quince viviendas por hectárea y que, además, por su tipología no se consideren aptos para la construcción de este tipo de viviendas. El Plan General preverá su compensación mediante la integración de la reserva que corresponda en el resto del municipio, asegurando su distribución equilibrada en el conjunto de la ciudad. Excepcionalmente, en el caso de revisiones parciales o modificaciones, en lugar de dicha compensación en el resto del municipio, la innovación correspondiente podrá contemplar justificadamente un incremento de la cesión de terrenos hasta un máximo del veinte por ciento en cumplimiento del deber contemplado en el artículo 51.1.C). e) de esta Ley, a los efectos de compensar las plusvalías generadas por dicha exención. En los sectores de suelo urbanizable esta excepción, y el correlativo incremento del porcentaje de cesión, sólo se podrá llevar a efecto si se justifica, en el conjunto del Plan General de Ordenación Urbanística, que la disponibilidad de suelo calificado para tal finalidad es suficiente para abastecer las necesidades presentes y futuras de viviendas protegidas conforme al Plan Municipal de Vivienda y Suelo.
Con objeto de evitar la segregación espacial y favorecer la integración social, los instrumentos de planeamiento general podrán establecer parámetros que eviten la concentración excesiva de este tipo de viviendas.
El meritado artículo 10 está en el Título I de la LOUA. Si nos vamos a la Disposición Transitoria Primera de esta Ley, en ella se dispone que son de aplicación íntegra, inmediata y directa, cualquiera que sea el instrumento de planeamiento que esté en vigor y sin perjuicio de la continuación de su vigencia, los Títulos II, III, VI y VII. El Título I no está entre los citados. La Disposición Transitoria Segunda, dispone que “Sin perjuicio de lo previsto en el apartado 1 de la disposición anterior, todos los Planes Generales de Ordenación Urbana, Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal o Delimitaciones de Suelo Urbano y los restantes instrumentos legales formulados para su desarrollo y ejecución que, habiéndose aprobado conforme a la legislación sobre el régimen del suelo y ordenación urbana, general o autonómica, vigente a la fecha de entrada en vigor de esta Ley, estuvieren en vigor o fueran ejecutivos en tal momento, conservarán su vigencia y ejecutividad hasta su revisión o su total cumplimiento o ejecución conforme a las previsiones de ésta”.
En la interpretación y aplicación de los Planes a que se refiere el párrafo anterior se estará a las siguientes reglas:
1.ª) Las que fueren contradictorias con los preceptos de esta Ley de inmediata y directa aplicación serán inaplicables.
2.ª) Todas las restantes se interpretarán de conformidad con esta Ley.
Y ya tenemos aquí el lío, porque está claro que el artículo 10.1.A.b) no está dentro de los Títulos de directa aplicación, por lo que no es aplicable la primera regla, pero ¿Qué pasa con la segunda regla? Aplicándola al supuesto de hecho y por tanto vía interpretativa exigirle o imponerle la reserva del 30% a un PERI de un PGOU anterior a la LOUA y sin adaptarse a ella, sería cuanto menos delirante, ya que mediante vía interpretativa estaríamos modificando la ordenación estructural de un planeamiento vigente. Sinceramente no veo ajustado a derecho esa aplicación interpretativa y posiblemente la propia Junta de Andalucía tampoco y por eso en estos casos plantean la exigencia de la reserva del 30% por otra vía, equivocada, pero por otra vía alternativa, como se verá a continuación.
A los distintos municipios del territorio andaluz que tramitan Planes Especiales para el desarrollo de unidad de ejecución que contienen áreas de reforma interior de Planes Generales no adaptados a la LOUA, la Dirección General de Ordenación del Territorio y Urbanismo, le aplica la Instrucción 10/2019 sobre “Exención de la reserva de suelo para vivienda protegida en determinados ámbitos de planeamiento de desarrollo”, que dictada en fecha 03/10/2019. En dicha Instrucción hace referencia a la Disposición Transitoria Única de la Ley 13/2015 y al Decreto 11/2008 por el que se desarrollan procedimientos dirigidos a poner suelo urbanizado en el mercado con destino preferente a la construcción de viviendas protegidas.
Llegados a este punto, me consta que las Delegaciones Territoriales o Provinciales de la Consejería de Fomento de la Junta de Andalucía, por lo menos la de Granada, así lo hace, en la emisión de informes en los procedimientos de aprobación de Planes Especiales de unidades de ejecución con áreas de reforma interior de PGOUs no adaptados a la LOUA, están exigiendo que dichos PERI prevean y contemplen la reserva del 30% de la edificabilidad de suelo residencial conforme a lo establecido en primer lugar en el artículo 3 de la Ley 13/2005, y su disposición transitoria única, en segundo lugar conforme a la Instrucción 10/2019 de la Dirección General de Ordenación del Territorio y Urbanismo, y en tercer lugar conforme a lo establecido en el artículo 17.8 de la LOUA.
Vamos a pasar a analizar cada uno de esos fundamentos y su aplicación a tal exigencia.
II. FUNDAMENTOS UTILIZADOS POR LAS DELEGACIONES TERRITORIALES DE LA CONSEJERÍA DE FOMENTO DE ANDALUCÍA PARA EXIGIR LA RESERVA DEL 30% DE EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL EN EL PRESENTE SUPUESTO DE HECHO.
PRIMERO: En primer lugar, el artículo 3 de la Ley 13/2005 dispone que
Artículo 3. Sujetos destinatarios de las viviendas protegidas.
1. Las viviendas protegidas se destinarán a familias con recursos económicos limitados que reúnan los requisitos que, tanto para la composición de la unidad familiar como para la cuantía y determinación de los ingresos familiares, se establezcan en los diferentes programas que integran los planes de vivienda y suelo.
2. En los citados programas se atenderán de manera especial las necesidades habitacionales de los grupos sociales con especiales dificultades para el acceso a la vivienda, como, entre otros, jóvenes, mayores, personas con discapacidad, víctimas del terrorismo, familias monoparentales, los procedentes de situaciones de rupturas de unidades familiares, víctimas de la violencia de género y emigrantes retornados.
3. La selección de las personas a las que van destinadas las viviendas protegidas se realizará respetando los principios de igualdad, publicidad y concurrencia, de acuerdo con las normas de desarrollo de la presente Ley.
4. Se exceptúan de la exigencia del apartado anterior las promociones en las que por su naturaleza no pueda existir concurrencia, como aquellas adjudicaciones que se deriven de programas específicos de integración social, en los términos que se determinen reglamentariamente.
Como se puede observar, nada aporta para resolver el asunto objeto de análisis.
La D.T. Única de la Ley 13/1995 dice:
Disposición transitoria única. Aplicación del artículo 10.1.A b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
1. La localización de las reservas de terrenos con destino a viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública a las que hace referencia el artículo 10.1.A) b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, será exigible desde la entrada en vigor de esta Ley, en los supuestos y forma establecidos en el artículo 23 de la misma, a todos los nuevos sectores que se delimiten en suelo urbanizable no sectorizado.
2. Esta determinación será igualmente de aplicación a los Planes Parciales de Ordenación que desarrollen sectores ya delimitados en los instrumentos de planeamiento general vigentes, estuvieren éstos adaptados o no a la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, si su aprobación inicial se produce con posterioridad al 20 de enero de 2007.
Viene a establecer el régimen transitorio una vez que dicha Ley introdujo en su artículo 23 la nueva redacción al artículo 10.1.A.b) LOUA, que a su vez fue nuevamente modificado posteriormente por la Ley 2/2012 de modificación de la LOUA, a quien se le debe la redacción actual.
Esta D.T. Única no se refiere ni a los Planes Especiales, ni a las áreas de reforma interior o unidades de ejecución, porque esas referencias y términos se introdujeron en el Art.10.1.A.b) LOUA con la citada modificación operada por la Ley 2/2012. Solo se refiere, a que la reserva del 30% de edificabilidad residencial se exigirá: 1°- a todos los nuevos sectores que se delimiten en suelo urbanizable no sectorizado. 2°- A los Planes Parciales de Ordenación que desarrollen sectores ya delimitados en los instrumentos de planeamiento general vigentes, estuvieren éstos adaptados o no a la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, si su aprobación inicial se produce con posterioridad al 20 de enero de 2007.
SEGUNDO: En segundo lugar, el artículo 17.8 LOUA.
Artículo 17. Ordenación de áreas urbanas y sectores.
8. Los instrumentos de planeamiento urbanístico que contengan la ordenación detallada localizarán en el área y sector los terrenos en los que se concreten las reservas a las que se refiere el artículo 10.1.A).b) de esta Ley, calificando el suelo necesario para dicha reserva con el uso pormenorizado de vivienda protegida.
El cincuenta por ciento, o en su caso el porcentaje que establezca el Plan Municipal de Vivienda y Suelo, de las viviendas que se prevean en los suelos donde se localice el diez por ciento de cesión del aprovechamiento medio del área de reparto que le corresponda a la Administración habrá de destinarse a los grupos con menor índice de renta que se determinen en los correspondientes planes y programas de viviendas protegidas.
Dicho artículo viene incluido en la sección 4º (Determinaciones complementarias sobre ordenación, programación y gestión) del Capítulo II (Instrumentos de Planeamiento) del Título I (Ordenación Urbanística), por lo tanto, lo que viene a indicar es que los PGOUs, y Planes Parciales y Planes Especiales que los desarrollen deberán de contener entre sus determinaciones la reserva del 30%. Por lo tanto, sobre el caso o supuesto de hecho ante el que estamos, tampoco ofrece absolutamente nada.
TERCERO: -En tercer lugar, la Instrucción 10/2019 de la Dirección General de Urbanismo de la Junta de Andalucía, que a su vez se remite al Decreto 11/2018 por el que se desarrollan procedimientos dirigidos a poner suelo urbanizado en el mercado con destino preferente a la construcción de viviendas protegidas.
La instrucción dictada en fecha 03.10.2019, por el Director General de Urbanismo y Ordenación del Territorio, tiene como finalidad resolver la cuestión sobre la delimitación de aquellos supuestos donde quedarían exentos determinados ámbitos de desarrollo urbanístico en la aplicación de la reserva del 30% de la edificabilidad residencial. Dicha instrucción empieza refiriéndose a lo establecido en la D.T. Única de la Ley 13/2015 de medidas para la vivienda protegida y el suelo de Andalucía:
“1. La localización de las reservas de terrenos con destino a viviendas protegidas a las que hace referencia el artículo 10.1.A.b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, será exigible desde la entrada en vigor de esta Ley, en los supuestos y forma establecidos en el artículo 23 de la misma, a todos los nuevos sectores que se delimiten en suelo urbanizable no sectorizado.
2. Esta determinación será igualmente de aplicación a los Planes Parciales de Ordenación que desarrollen sectores ya delimitados en los instrumentos de planeamiento general vigentes, estuvieren éstos adaptados o no a la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, si su aprobación inicial se produce con posterioridad al 20 de enero de 2007”.
Y al artículo 3.2.b) del Decreto 11/2008 por el que se desarrollan procedimientos dirigidos a poner suelo urbanizado en el mercado con destino preferente a la construcción de viviendas protegidas:
“La reserva de vivienda protegida no será exigible a los sectores que cuenten con ordenación pormenorizada aprobada inicialmente con anterioridad al 20 de enero de 2007, de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria única de la Ley 13/2005, de 11 de septiembre, ni en aquellas áreas que cuenten con ordenación pormenorizada, aprobada inicialmente, con anterioridad al inicio del trámite de aprobación del documento de adaptación parcial al que se refiere este artículo”.
Todo ello, para llegar a la conclusión dicha Instrucción, de que “la fecha de aprobación inicial de los instrumentos de planeamiento de desarrollo (sectores o áreas de reforma interior) es el momento clave para determinar si, a dichos instrumentos, les es exigible o no la reserva para vivienda protegida prevista en el artículo 10.1.A.b) de la LOUA”.
Y a finalmente concluir que: “La reserva de vivienda protegida no será exigible:
1º-A los sectores que cuenten con ordenación pormenorizada aprobada inicialmente con anterioridad al 20 de enero de 2007, de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria única de la Ley 13/2005, de 11 de septiembre. (Este supuesto viene contemplado en por disposición legal lógicamente -Ley 13/2005-)
2º-Ni a aquellas áreas que cuenten con ordenación pormenorizada, aprobada inicialmente, con anterioridad al inicio del trámite de aprobación del documento de adaptación parcial al que se refiere este artículo”. (Este segundo supuesto lo introduce el Decreto 11/2008 de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía).
En consecuencia, para la Instrucción, los instrumentos de planeamiento de desarrollo, que se encuentren en alguno de los dos supuestos anteriores (sectores con aprobación inicial anterior al 20 de enero de 2007 o áreas de reforma interior con aprobación inicial anterior al inicio del trámite de aprobación del documento de adaptación parcial a la LOUA), no será exigible, en principio, la reserva para vivienda protegida. Por lo que a “a contrario sensu” a los que no estén incluidos en esos supuestos, si le será exigible la reserva del 30%.
Lo que olvida la Dirección de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Andalucía, es que el Decreto 11/2008 y concretamente su artículo 3.2.b) lo que regula es el contenido de los documentos que, de adaptación parcial a la LOUA, que tramiten los municipios andaluces. Es decir, cuando un municipio vaya a adaptar a la LOUA su PGOU, las fichas de condiciones urbanísticas de esas áreas de reforma interior delimitadas en unidades de ejecución, deberán de contener entre sus determinaciones la reserva del 30% excepto para aquellos dos supuestos descritos en el art. 3.2.b) del Decreto 11/2008 que dice literalmente:
Artículo 3. Contenido y alcance.
1. La adaptación parcial del instrumento de planeamiento general vigente contrastará la conformidad de las determinaciones del mismo con lo regulado en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, respecto a la ordenación estructural exigida para los Planes Generales de Ordenación Urbanística.
2. El documento de adaptación parcial recogerá, como contenido sustantivo, las siguientes determinaciones:
a) Clasificación de la totalidad del suelo del municipio, delimitando las superficies adscritas a cada clase y categorías de suelo, teniendo en cuenta la clasificación urbanística establecida por el planeamiento general vigente, de acuerdo con lo dispuesto en el Capítulo I del Titulo II de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y según los criterios recogidos en el artículo siguiente.
b) Disposiciones que garanticen el suelo suficiente para cubrir las necesidades de vivienda protegida, conforme a los dispuesto en el artículo 10.1.A).b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y la disposición transitoria única de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo. A estos efectos no se considerarán alteraciones sustanciales las correcciones de edificabilidad y de densidad, o de ambas, necesarias para mantener el aprovechamiento urbanístico del planeamiento general vigente, no pudiendo superar los parámetros establecidos en el artículo 17 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
La reserva de vivienda protegida no será exigible a los sectores que cuenten con ordenación pormenorizada aprobada inicialmente con anterioridad al 20 de enero de 2007, de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria única de la Ley 13/2005, de 11 de septiembre, ni en aquellas áreas que cuenten con ordenación pormenorizada, aprobada inicialmente, con anterioridad al inicio del trámite de aprobación del documento de adaptación parcial al que se refiere este capítulo.
Claramente, el segundo apartado del artículo 3.2.b) del Decreto 11/2008, lo que establece es una obligación a los municipios andaluces que estén llevando a cabo la adaptación a la LOUA, para que no exijan la reserva del 30% de la edificabilidad residencial a las áreas (unidades de ejecución) que cuenten con ordenación pormenorizada aprobada inicialmente con anterioridad al inicio del trámite de aprobación del documento de adaptación parcial a la LOUA. Sí el municipio en cuestión, no ha empezado aún la adaptación a la LOUA y está llevando a cabo la aprobación del PERI, no podemos, como hace la Instrucción, en base a dicho precepto, exigirle la reserva del 30%.
III.- CONCLUSIÓN Y EFECTOS JURÍDICOS DE LA ACTUAL REGULACIÓN EN LA LOUA
III.I-CONCLUSIÓN
Lo que no se puede hacer una Instrucción, es exigir como criterio general a todos los instrumentos de desarrollo de planeamiento general que no están adaptados a la LOUA, y hayan iniciado su procedimiento de aprobación, dicha reserva del 30%, porque eso no es lo que dice ni la LOUA, ni la D.T. Única de la Ley 13/2015, ni el Decreto 11/2008 y por tanto, tampoco lo puede decir el Director General de Urbanismo de la Junta de Andalucía, vía Instrucción, para ese supuesto deberá llevarse a cabo la correspondiente reforma normativa que haga esa previsión. Por lo tanto, el contenido de esa Instrucción es ilegal y a los Planes Especiales que desarrollan unidades de ejecución que conforman áreas de reforma interior no se les puede imponer la reserva del 30% de la edificabilidad residencial destinada a vivienda protegida. Y si así lo quieren o pretendan tendrán que hacer vía normativa, pero no vía Instrucción, tal y como se ha indicado.
De todas formas, cualquiera de esas opciones reguladas en la legislación autonómica andaluza también hay que indicar que excede y mucho de las inicialmente contempladas en la vigente Ley del Suelo de carácter estatal, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, donde como se dijo en su momento, en el artículo 20 de esa Ley, se contemplan las reservas mínimas del 30% de la edificabilidad residencial destinadas a viviendas sujetas a regímenes de protección pública, para aquellos suelos rurales (no urbanizables) a incluir en nuevas urbanizaciones, esto es, suelos no urbanizables que con el nuevo planeamiento pasarían a ser urbanizables
III.II. EFECTOS JURÍDICOS DE LA ACTUAL REGULACIÓN DE LA LOUA
III.1-En primer lugar, tendríamos los efectos que se generan con las modificaciones operadas sobre el artículo 10.1.A.b) LOUA sobre todos en aquellos instrumentos de planeamiento que desarrollan ámbitos urbanísticos incluidos en dicho artículo en municipios que tiene adaptado el PGOU a la LOUA o han aprobado el mismo bajo la vigencia de dicha Ley. No hay dudas al respecto, a todos ellos les será exigible la reserva del 30%, ya sean sectores, unidades de ejecución o áreas de reforma interior a desarrollar mediante Plan Parcial, Planes de Reforma Interior o Estudios de Detalle.
III..2-En segundo lugar hay que analizar la reserva del 30% en todos aquellos municipios que están llevando a cabo la adaptación de su planeamiento general a la LOUA. Para ese supuesto, será de aplicación lo dispuesto en el Decreto 11/2008, de 22 de enero, por el que se desarrollan procedimientos dirigidos a poner suelo urbanizado en el mercado con destino preferente a la construcción de viviendas protegidas.
Por lo tanto, a tenor de lo dispuesto en el anterior Decreto, la reserva del 30% se impondrá “a contrario sensu” a los siguientes ámbitos contemplados en le PGOU municipal y en el procedimiento de adaptación a la LOUA:
1º- A todos aquellos “sectores” que no cuenten con cuenten con ordenación pormenorizada aprobada inicialmente antes del 20 de enero de 2007, de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria única de la Ley 13/2005, de 11 de septiembre. (Este supuesto ya venia contemplado en la D.T. Única de la Ley 13/2005)
2º- A todas aquellas “áreas” (unidades de ejecución) que cuenten con ordenación pormenorizada, aprobada inicialmente, con anterioridad al inicio del trámite de aprobación del documento de adaptación parcial al que se refiere este capítulo. (Este supuesto no viene contemplado en la LOUA ni en la Ley 13/2005 y se introduce vía Decreto 11/2008). Es decir, lo que no contempla la LOUA, lo introducen vía Decreto.
III.3-En tercer lugar, hay que analizar la aplicación de la reserva del 30% en los ámbitos de desarrollo de Planes Generales no redactados bajo la vigencia de la LOUA y que además no están adaptados a la LOUA y que bajo estas condiciones inician la tramitación del Planes Especiales de Áreas de Reforma Interior y/o Estudios de Detalle de unidades de ejecución de suelo urbano no consolidado. El Decreto 11/2008 no es de aplicación, obviamente porque no estamos en el supuesto de hecho, es decir, si estoy tramitando la aprobación inicial de un PERI, no estoy llevando a cabo una adaptación a la LOUA, son dos cosas jurídicamente distintas. A los efectos de lograr una solución jurídicamente válida, en el presente supuesto sólo tenemos lo regulado en la LOUA y lo previsto en la Disposición Transitoria Única de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y suelo de Andalucía que introdujo la modificación inicial del artículo 10.1.A.b). Dicha Ley 13/2005 en lo que no ha sido derogada o modificada, sigue vigente y las transitorias también, pues nada se ha legislado posteriormente que las modifique.
III.3.1. Llegado a este punto, es clara la decisión o solución jurídica a tomar respecto a “sectores” a desarrollar en pleno 2021, mediante Planes Parciales estuvieran o no adaptados a la LOUA, en ese caso, todos (a no ser que tuvieren la aprobación inicial antes del 20.01.2007), deberán contemplar la reserva de 30% de edificabilidad. – Por aplicación de la D.T. Única de la Ley 13/2005-
III.3.2. En cuanto a las “áreas” o unidades de ejecución, todas aquellas que se configuran como suelos urbanos no consolidados y contemplan su ordenación y planificación mediante Estudios de Detalle, y además fueran anteriores a la LOUA y no estuvieran adaptadas a las previsiones de dicha Ley, ni en proceso, el Estudio de Detalle a aprobar no tiene la obligación legal de contener ni se le pueden exigir la reserva del 30% de edificabilidad residencial para VPO, puesto que exceden de los supuestos contemplados en el artículo 10.1.A.b) LOUA y la D.T. Única de la Ley 13/2005.
III.3.3. Y por último, respecto a las áreas de reforma interior dentro de unidades de ejecución, a desarrollar por Planes Especiales o Estudio de Detalle, en Planes Generales aprobados con anterioridad a la LOUA o sin adaptarse a ella, en virtud de todo lo dicho, tampoco será exigible la reserva del 30% de edificabilidad residencial para vivienda protegida porque no hay norma legal que la ampare o fundamente.
Por lo tanto y a modo de resumen, el cuadro de exigencia de reservas de VPO en los instrumentos de ordenación y planeamiento será el siguiente:
| PGOU redactado LOUA | PGOU adaptado a LOUA | PGOU anterior a LOUA sin adaptar | NNSS anterior y sin adaptar a LOUA | |
| Plan Parcial Suelo Urbanizable Sectorizado | SI | SI | SI | SI |
| Plan Especial Área Reforma Interior en U.E. (con previsión 30% VPO) | SI | SI | SI | SI |
| Plan Especial Área Reforma Interior en U.E. (sin previsión 30% VPO) | No puede darse ese supuesto | No puede darse ese supuesto | NO | NO |
| Estudio de Detalle Suelo Urbano No Consolidado (con previsión 30% VPO) | SI | SI | SI | SI |
| Estudio de Detalle Suelo Urbano No Consolidado (sin previsión 30% VPO) | NO | NO | NO | NO |
GRANADA A 28 DE ABRIL DE 2021
ANTONIO GUTIÉRREZ ALONSO
Antonio Gutiérrez Alonso 
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