Como todos ustedes saben, el 23 de diciembre de 2021, entró en vigor, la ley conocida en Andalucía como LISTA, tras publicarse en el BOJA de fecha 3 de diciembre de 2021, la denominada Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, (en adelante LISTA).
Entre los artículos que tiene la LISTA, voy a hacer referencia, porque es el objeto de este artículo, a los preceptos que regulan la categoría del suelo urbano, así como el régimen jurídico del mismo.
Pues bien, el artículo 13 la LISTA dice literalmente en su apartado 1º y 2º:
Artículo 13. Suelo urbano.
1. Conforman el suelo urbano los terrenos que, estando integrados en la malla urbana constituida por una red de viales, dotaciones y parcelas propias del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumplan alguna de las siguientes condiciones:
a) Haber sido urbanizados en ejecución de los instrumentos de ordenación urbanística o territorial y de conformidad con sus determinaciones, desde el momento en que se produzca la recepción de las obras de urbanización conforme a esta ley y a sus normas de desarrollo.
b) Estar transformados urbanísticamente por contar con acceso rodado por vía urbana y conexión en red con los servicios básicos de abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica.
c) Estar ocupados por la edificación, al menos, en las dos terceras partes del espacio apto para ello, de acuerdo con el ámbito que el instrumento de ordenación urbanística general establezca.
2. También forman parte del suelo urbano los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural que sirven de soporte a un asentamiento de población singularizado, identificable y diferenciado, siempre que cuenten con acceso rodado y con las infraestructuras y servicios básicos que se determinen reglamentariamente.
Por lo tanto, queda claro que, para ostentar la condición de suelo urbano, a los efectos de esta ley, y de manera general, se ha de cumplir con alguna de las condiciones establecidas en los apartados a), b) y c) del punto 1º del meritado artículo 13.
El apartado 2, que para el presente caso no nos es de interés, de manera especial, establece que tipos de suelo de los núcleos urbanos “tradicionales” son suelo urbano a los efectos de esta ley. Luego veremos como el Reglamento hace un esfuerzo por concretar y pormenorizar el concepto “tradicional” en le marco de esta normativa.
Seguidamente, ese mismo artículo 13 de la LISTA, establece en su apartado 3º lo siguiente:
3. A los efectos de esta ley, tendrán la condición de solar las parcelas de suelo urbano dotadas de las infraestructuras y servicios que determine la ordenación urbanística y, como mínimo, las siguientes:
a) Acceso por vías urbanas pavimentadas, salvo que el instrumento de ordenación establezca lo contrario.
b) Alumbrado público en la vía a que dé frente la parcela, salvo que se encuentren en espacios privados.
c) Servicio urbano de suministro de agua potable, evacuación de aguas residuales y energía eléctrica con capacidad suficiente para el uso previsto.
No hace falta ser docto en la materia, para entender lo que este precepto nos establece, que no es otra cosa que las condiciones que ha de cumplir un suelo para ser considerado solar y por tanto susceptible ser titular de los derechos y deberes comprendidos en el artículo 18 de la LISTA, esto es:
Artículo 18. Derechos y deberes de la propiedad del suelo urbano.
1. El contenido urbanístico de la propiedad en suelo urbano comprende los siguientes derechos:
a) Materializar, mediante la edificación y una vez el suelo tenga la condición de solar, el aprovechamiento que corresponda a los terrenos.
b) Destinar las edificaciones realizadas a los usos autorizados por la Administración, de acuerdo a lo establecido en el instrumento de ordenación y en la legislación sectorial de aplicación, desarrollando en ellas las actividades previstas.
c) Participar y, en su caso, promover las actuaciones de transformación urbanística en esta clase de suelo.
2. Forman parte del contenido urbanístico de la propiedad en suelo urbano los siguientes deberes:
a) Ejecutar, en su caso, la urbanización complementaria a la edificación necesaria para que los terrenos alcancen o recuperen la condición de solar.
b) Realizar la edificación en las condiciones y plazos fijados por la ordenación urbanística, una vez que el suelo tenga la condición de solar.
c) Conservar la edificación para que mantenga las condiciones requeridas para su ocupación y, en su caso, rehabilitarla para que las adquiera.
d) Participar o solicitar la expropiación en las actuaciones de transformación urbanística que se promuevan por iniciativa pública.
e) Participar en la ejecución urbanística en el régimen de distribución de beneficios y cargas cuando la Administración imponga la realización de actuaciones sobre el medio urbano, de conformidad con lo dispuesto en la normativa básica estatal.
Para entendernos más fácilmente, obtener la licencia de obras para edificar, la licencia de obras de toda la vida, desde el promotor del edificio al vecino para hacerse su vivienda unifamiliar. Por lo tanto, para que un suelo sea solar y por tanto sea susceptible de obtener licencia de obras debe de reunir según el artículo 13 de la LISTA, los tres requisitos apuntados anteriormente:
| a) Acceso por vías urbanas pavimentadas, salvo que el instrumento de ordenación establezca lo contrario. b) Alumbrado público en la vía a que dé frente la parcela, salvo que se encuentren en espacios privados. c) Servicio urbano de suministro de agua potable, evacuación de aguas residuales y energía eléctrica con capacidad suficiente para el uso previsto. |
Hasta aquí, hasta este momento todo perfecto. Pero, como todos sabéis también, el pasado día 24 de diciembre del 2022, entró en vigor el Reglamento de la LISTA, tras su publicación en el BOJA del 02.12.2022. En dicho Reglamento, aprobado por el Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, entres sus innumerables preceptos, los referentes al caso que ahora nos toca, establece en primer lugar en su artículo 19 lo que se entiende por Suelo Urbano, desarrollando, se entiende, lo establecido previamente por la LISTA, en su artículo 13. Pues bien, este artículo 19 del Reglamento, dice literalmente:
Artículo 19. Suelo urbano.
1. Según dispone el artículo 13 de la Ley, conforman el suelo urbano los terrenos que, estando integrados en la malla urbana del núcleo o asentamiento de población del que formen parte, cumplan alguna de las siguientes condiciones:
a) Haber sido urbanizados en ejecución de los instrumentos de ordenación urbanística o territorial y de conformidad con sus determinaciones, desde el momento en que se produzca la recepción de las obras de urbanización conforme a la Ley y a sus normas de desarrollo.
b) Estar transformados urbanísticamente por contar, como mínimo, con acceso rodado por vía urbana y conexión en red con los servicios básicos de abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en las condiciones establecidas en el apartado 3.
c) Estar ya ocupados por la edificación, al menos, en las dos terceras partes del espacio apto para ello, de acuerdo con el ámbito que el instrumento de ordenación urbanística general establezca. En su defecto, dicho ámbito podrá ser delimitado por el Plan de Ordenación Urbana.
2. La malla urbana constituye un ámbito continuo, delimitado por viales interconectados que forman parte de la red viaria del municipio, incluidas las travesías y tramos urbanos de las carreteras, dotado de los servicios básicos conectados a las redes públicas de infraestructuras y de las dotaciones propias del suelo urbano.
La simple colindancia de un suelo con las redes de infraestructuras, viarios, carreteras de circunvalación o vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí misma, su consideración como suelo urbano.
3. Conforme al artículo 78.2, los instrumentos de ordenación urbanística definirán las características y trazados de las redes de infraestructuras y servicios técnicos. A estos efectos, se consideran servicios propios del suelo urbano los siguientes:
a) Abastecimiento de agua potable a través de la red municipal.
b) Energía eléctrica a través de las redes de suministro en baja tensión o, cuando se trate de usos urbanos de alto consumo, en media tensión.
c) Saneamiento, que comprende la evacuación de aguas residuales y pluviales a las redes públicas de alcantarillado. Excepcionalmente, en ámbitos aislados de suelo urbano, se permitirá el tratamiento de las aguas residuales mediante sistemas homologados que garanticen su mantenimiento y que cuenten con la autorización de la Administración competente en materia de vertidos.
d) Alumbrado público.
e) Recogida y tratamiento de residuos por los servicios municipales.
f) Acceso a las redes de telecomunicaciones.
g) Suministro de gas canalizado.
h) Otros servicios análogos contemplados en las ordenanzas municipales. Tienen el carácter de servicios básicos los ordinales primero y segundo y la evacuación y tratamiento de aguas residuales.
4. También forman parte del suelo urbano los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural que cumplan los siguientes requisitos:
a) Que cuenten con un acceso rodado que permita, al menos, el tránsito normal de personas y vehículos a motor en circunstancias meteorológicas no adversas, además de los siguientes servicios:
1º. Abastecimiento de agua potable a través de la red pública, pozos individuales o aljibes comunitarios que cuenten con garantía sanitaria de su aptitud para el consumo humano.
2º. Depuración de las aguas residuales a través de la red pública de saneamiento o de algún sistema homologado autorizado por la Administración competente en materia de vertidos.
3º. Energía eléctrica a través de las redes de distribución del suministro o mediante instalaciones de autoabastecimiento energético.
b) Que sirvan de soporte, en los términos del artículo 23, a un asentamiento urbanístico, singularizado, identificable y, en su caso, diferenciado administrativamente.
c) Se considerará que están legalmente asentados aquellos núcleos rurales tradicionales que no se encuentren sobre suelos de dominio público y que se implantaron originalmente conforme a la legislación vigente en su momento o con anterioridad a la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
5. La clasificación de los núcleos rurales tradicionales como suelo urbano requiere su previa delimitación por los instrumentos de ordenación urbanística general. Su delimitación se realizará trazando una línea perimetral sobre la base del parcelario existente, atendiendo a la cercanía de las edificaciones, a la relación y coherencia entre lugares de un mismo ámbito con topónimo diferenciado, ya sean núcleos u otras entidades de población, y a la morfología y tipologías de las edificaciones y parcelas tradicionales.
Como se puede observar, el legislador y ejecutivo andaluz ha hecho un esfuerzo por no dejar al albur de interpretaciones el concepto “tradicional” que tan solitario aparecía en el artículo 13 del LISTA, esfuerzo que es de agradecer para quienes tenemos que operar todos los días con esta norma.
Seguidamente, en el punto 6º de este precepto, el Reglamento entra a establecer la regulación del concepto “SOLAR”, con la trascendencia que dicha regulación tiene, y es ahí donde podemos observar una regulación distinta, diferente a la comprendida en el apartado 3 del artículo 13 de la LISTA. Si recordamos los requisitos que se establecían en dicho precepto para que un suelo tuviese la condición de solar, eran los siguientes:
| Acceso por vías urbanas pavimentadas, salvo que el instrumento de ordenación establezca lo contrario. Alumbrado público en la vía a que dé frente la parcela, salvo que se encuentren en espacios privados. Servicio urbano de suministro de agua potable, evacuación de aguas residuales y energía eléctrica con capacidad suficiente para el uso previsto. |
¿Y cuales establece ahora el Reglamento en el apartado 6º del artículo 19?
Pues dicho precepto dice literalmente:
6. Conforme al artículo 13.3 de la Ley, tendrán la condición de solar
las parcelas de suelo urbano dotadas de acceso rodado y peatonal por vías urbanas pavimentadas, y de las infraestructuras y servicios que determine la ordenación urbanística entre los que se incluirán, al menos, las siguientes:
| Las parcelas de suelo urbano dotadas de acceso rodado y peatonal por vías urbanas pavimentadas, y de las infraestructuras y servicios que determine la ordenación urbanística entre los que se incluirán, al menos, las siguientes: . |
| a) Alumbrado público en la vía a la que dé frente la parcela, salvo que se encuentren en espacios privados. b) Servicios básicos a través de las redes públicas de abastecimiento de agua potable, suministro de energía eléctrica y saneamiento que comprenda la evacuación y tratamiento de las aguas residuales, todos ellos con capacidad suficiente para los usos previstos por la ordenación urbanística. |
Y en el apartado 7º siguiente de este mismo artículo, se expone que:
7. Las parcelas de suelo urbano que no tengan la condición de solar sólo adquirirán dicha condición cuando se hayan ejecutado las obras de urbanización exigibles, incluidas las de conexión con las redes públicas de infraestructuras y su ampliación o refuerzo cuando fuera necesario, y cuando se hayan cumplido con los restantes deberes de la actuación de transformación urbanística en la que estuvieran incluidos los terrenos, en su caso.
Entonces teniendo en cuanta por ejemplo estas cosas:
https://www.ideal.es/granada/provincia-granada/vecinos-pueblos-granada-20191028193006-nt.html
https://www.elmundo.es/andalucia/2018/07/25/5b58c40b468aeb784a8b4659.html
https://www.elmundo.es/andalucia/2019/12/08/5debcc81fdddff31058b4657.html
Y teniendo en cuenta que son cientos de municipios en Andalucía que aún no depuran ni tratan sus aguas residuales, tras años y años de retraso de la terminación de las obras de infraestructuras de saneamiento y depuradoras, alguien de la Junta de Andalucía me podría explicar cómo se puede ser tan torpe de redactar el artículo 19.6 del Reglamento de la LISTA de esa manera? ¿Costaba tanto trabajo dejarlo tal y como está redactado en el artículo 13.3 de la LISTA?
No me vengan con que es competencia de los municipios el depurar las aguas residuales así como su tratamiento, porque todos sabemos que no hay peor medida medioambiental y menos sostenible desde el punto de vista energético, que sostener esa afirmación, y es por eso por lo que acertadamente dicha red de saneamientos y depuración se organizó desde hace años desde el ente autonómico con los municipios afectados para realizarla desde un ámbito mancomunado y supramunicipal y estableciendo el famoso impuesto al agua para sufragar dichas infraestructuras.
Resulta que quien ha redactado el Reglamento de la LISTA y quien lo ha aprobado y lo ha puesto en vigor, lo han hecho desde la certeza de que todos los municipios andaluces depuran y tratan sus aguas residuales, cuando eso no es así. ¿Entonces? ¿Qué hacemos mientras tanto si ninguno de esos suelos urbanos de ninguno de esos municipios tiene la condición de solar por que adolece del requisito establecido en el artículo 19?6.b) del Reglamento? esto es:
b) Servicios básicos a través de las redes públicas de abastecimiento de agua potable, suministro de energía eléctrica y saneamiento que comprenda la evacuación y tratamiento de las aguas residuales, todos ellos con capacidad suficiente para los usos previstos por la ordenación urbanística.
¿Les enviamos a ustedes a la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda las solicitudes de licencia de obras que nos llegan? ¿O se van a venir ustedes a dar la explicación oportuna al juzgado cuando nos lluevan las demandas en los municipios? ¿Y ningún alcalde se ha dado cuenta de esto ni tiene nada que decir o protestar?
ANTONIO GUTIÉRREZ ALONSO
Granada a 2 de febrero de 2023
Antonio Gutiérrez Alonso 
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